전세사기 강제집행 유죄 가능성 실제 사례 분석

전세사기 강제집행 유죄 가능성은 단순한 금전 문제를 넘어 형사처벌과 민사집행을 아우르는 복합적인 문제입니다. 계약 당시의 기망, 장기간의 변제 회피, 최근의 임차권등기 해제 요구까지 종합해볼 때, 사기죄 입증 가능성과 채권 회수 전략 모두 중요한 쟁점으로 떠오르고 있습니다.

계약 당시 숨겨진 기망 정황

임대차계약 체결 당시 A와 B는 매우 계획적으로 임차인을 속였습니다. 겉으로는 A가 임대인처럼 보였지만, 실제 계약과 관리에 관여한 사람은 남편인 B였습니다. 더 심각한 문제는 B가 과거에 임차권등기 해지 사실이 있다는 점을 고의로 감춘 채 계약을 진행했다는 정황입니다.

이처럼 계약 시점에서의 정보 은폐와 대리인 행세는 단순한 오해가 아니라 기망의 의도가 뚜렷한 행위로 평가받을 수 있습니다. 형법 제347조 제1항에 따르면 “사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다”고 명시되어 있습니다.

당시 계약이 임대인 측의 변제 능력이나 의사를 기초로 하지 않았다는 점이 입증된다면, 이는 충분히 사기죄 구성요건에 부합한다고 볼 수 있습니다.

반복된 변제 회피와 책임 회피

계약 이후 2년 반이 지난 지금까지도 보증금은 한 푼도 돌려받지 못한 상태입니다. B는 이 기간 내내 “다른 부동산 매각 후 갚겠다”는 말만 반복해왔습니다. 하지만 실제로는 자금 유동성도 확보하지 않고 임차인을 시간만 끌며 책임을 회피하고 있던 것입니다.

특히 최근 들어 제안한 “2,500만원을 먼저 받고 임차권등기를 해제해달라”는 요구는 단순한 민사적 합의 제안이 아니라, 기망을 반복하려는 의도가 엿보입니다. 이러한 방식은 결국 피해자의 법적 지위를 약화시키는 방향으로 유도하는 행위로 볼 수 있습니다.

임차권등기 해제 제안의 문제점

B는 최근 2,500만원을 현금으로 먼저 건넬 테니 임차권등기를 해제해달라고 제안했습니다. 언뜻 보면 일부라도 돈을 받는 것이 좋아 보일 수 있지만, 여기에는 큰 함정이 숨어 있습니다. 임차권등기 말소는 향후 강제집행 절차에서의 우선변제권을 상실하는 효과를 가져옵니다.

이는 곧 현재 진행 중인 강제경매 배당에서 임차인이 불리해질 수 있는 결과로 이어질 수 있습니다. 특히 보증금 전액을 회수하지 못한 상태에서의 등기 해제는 매우 위험한 선택이 될 수 있죠. 다시 말해, B는 이 점을 알고 있음에도 불구하고 일부 현금 제공을 미끼로 임차인의 권리 포기를 유도하고 있다는 점에서, 이 역시 사기 의도의 또 다른 표현으로 해석될 여지가 충분합니다.

형사고소를 위한 추가 진술의 중요성

현재 형사고소가 진행 중인 상황이라면, 위와 같은 최근 정황은 매우 중요한 진술자료가 됩니다. 특히 “2,500만원 먼저 주고 등기 해제해달라”는 제안은 기망 행위로 재구성될 수 있고, 이를 수사기관에 상세하게 진술하면 B의 사기 혐의를 입증하는 데 매우 유리하게 작용할 수 있습니다.

진술서에는 계약 당시의 대리행위, 변제의지 없음, 반복적인 회피, 최근 권리 해제를 유도한 점 등을 구체적으로 기술하고, 객관적 증거가 있다면 함께 제출하는 것이 좋습니다. 문자메시지, 녹음파일, 계좌 내역 등은 강력한 보조 증거가 될 수 있습니다.

판결문에 따른 강제집행 가능성

이미 A와 B에 대해 민사소송에서 원금과 이자 지급 판결을 받았다면, 판결문을 통해 강제집행을 진행할 수 있습니다. 현재 A 명의의 주택이 강제경매에 들어간 상태라면, 임차권등기자가 갖는 우선변제권에 따라 상당 부분의 채권 회수가 가능할 것으로 보입니다.

민사집행법 제3조는 “채무자의 일반재산에 대해 강제집행이 가능하다”고 규정하고 있으며, 임차인은 우선변제권을 확보한 경우 경매 배당 절차에서 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

B에 대한 채권 회수는 별도 절차 필요

하지만 여기서 주의해야 할 점이 하나 있습니다. 민사 판결에서 B에게도 공동 책임이 인정되었다 하더라도, 현재 강제경매의 대상은 A 명의의 주택입니다. 따라서 B의 책임 부분에 해당하는 이자 400만원, 소송비용 약 165만원은 별도의 집행절차를 통해 회수해야 합니다.

가장 현실적인 방법은 B의 명의로 된 예금, 차량, 급여채권 등에 대해 압류 및 추심명령을 신청하는 것입니다. 채권압류 및 추심명령 신청은 민사집행법 제229조 이하에서 규정하고 있으며, 비교적 간단한 절차를 통해 진행할 수 있습니다. 다만, B가 재산을 은닉하거나 타인 명의로 돌려놓았다면, 이에 대한 추적도 필요할 수 있습니다.

B의 명의재산 확인 방법

B의 명의로 된 재산을 확인하려면 법원을 통해 ‘재산조회신청’을 할 수 있습니다. 통상적으로는 판결 확정 후 강제집행에 앞서 채무자의 재산내역을 확인하기 위해 진행되며, 은행, 자동차등록원부, 등기부등본, 국민연금공단, 건강보험공단 등 유관 기관으로부터 자료를 받을 수 있습니다.

이러한 정보는 강제집행을 준비하는 데 있어 매우 중요한 기반이 되며, 실제 집행 가능성을 사전에 판단할 수 있는 기준이 됩니다.

실제 사례

이 사건은 단순한 금전채권 분쟁이 아니라, 형사적 처벌과 민사집행이 동시에 진행되는 매우 복합적인 사안입니다. 처음부터 A와 B가 임차인을 속이려는 의도가 있었고, 이후 수년간의 회피 끝에 또 다른 기망 시도가 이어졌다는 점은 단순한 임대차 분쟁과는 결이 다릅니다.

이처럼 전세사기 피해를 입은 경우, 빠른 형사고소와 함께 민사소송을 병행하고, 판결을 바탕으로 강제집행까지 이어가는 대응이 필수적입니다. 특히 보증금 반환이 장기간 지체되면서도 계속해서 기망 시도를 하는 임대인에 대해서는 단호하게 대응할 필요가 있습니다.

결론

전세사기 강제집행 유죄 가능성은 단순히 계약 해지나 보증금 반환의 문제를 넘어, 형사와 민사를 아우르는 중대한 사안입니다. 계약 당시부터 시작된 기망 행위, 장기간의 변제 회피, 임차권등기 해제 유도 등의 정황은 형법 제347조에 따른 사기죄 구성요건에 부합할 여지가 높습니다. 현재 진행 중인 형사 수사 단계에서 이러한 기망 정황을 적극적으로 진술하고 증거를 확보한다면 유죄 가능성은 더욱 높아질 수 있습니다.

또한 이미 확보된 민사 판결을 근거로 강제경매를 진행하여 보증금 일부를 회수하는 동시에, B의 명의로 된 재산에 대해서는 별도의 강제집행 절차를 병행해야 실질적인 채권 회수가 가능합니다. 전세사기 피해는 억울함으로 끝나지 않고, 정확한 법률 대응을 통해 회복과 처벌까지 이어질 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

FAQ

전세사기 강제집행 유죄 가능성, 실제로 높나요?

네, 계약 당시 임차권등기 해지 사실을 고의로 숨기고 계약을 체결했다면 전세사기 강제집행 유죄 가능성은 충분히 높다고 볼 수 있습니다. 특히 이후 보증금을 장기간 돌려주지 않고, 권리 포기를 유도하는 제안까지 이어졌다면 형사 책임을 물을 수 있는 근거가 명확해집니다.

민사판결에서 인정된 이자와 소송비는 어떻게 받나요?

강제경매 대상이 A 명의의 주택이라면, 임차권등기자로서 배당을 통해 상당액을 회수할 수 있습니다. 하지만 B에게 인정된 이자 400만 원과 소송비 165만 원은 별도의 채권집행 절차로 회수해야 합니다. 예금압류나 재산조회 등으로 진행하셔야 해요.

B가 최근 제안한 “2,500만 원 받고 등기 해제”는 사기인가요?

해당 제안은 임차인의 우선변제권을 무력화시키려는 시도일 수 있습니다. 형사고소 중이라면 수사기관에 이 정황을 반드시 추가 진술해야 하며, 전세사기 강제집행 유죄 가능성을 높이는 중요한 자료로 작용할 수 있습니다.

B 명의의 재산이 없으면 방법이 없나요?

B 명의 재산이 없을 경우 회수는 어려워질 수 있지만, ‘재산조회신청’을 통해 예금, 급여, 자동차 등 다양한 자산을 확인할 수 있습니다. 필요하다면 채권자대위권 행사나 제3자 명의 재산에 대한 사해행위취소 소송까지 고려해볼 수 있습니다.

형사와 민사 중 어느 쪽을 우선해야 하나요?

둘 다 병행하시는 것이 가장 좋습니다. 형사 절차에서는 기망 행위에 대한 처벌을 받을 수 있고, 민사에서는 판결을 통해 보증금을 회수할 수 있는 강제력을 얻을 수 있기 때문입니다. 전세사기 강제집행 유죄 가능성을 높이려면 두 절차 모두 중요합니다.