전세 세입자 퇴거 절차와 명도소송 진행 방법

전세 세입자 퇴거 절차 정보 찾고 계신가요? 계약 만료가 지났는데도 세입자가 버티고 있다면 집주인 입장에서는 속이 타들어갑니다. 더구나 실입주 계획까지 있다면 하루하루가 답답하실 겁니다. 이런 상황에서 어떤 법적 절차로 해결해야 하는지, 그리고 명도소송이 어떻게 진행되는지 차근차근 정리해드리겠습니다.

전세 세입자 퇴거 거부 사례

올해 5월, 2년 전세 계약이 만료된 한 집주인이 있었습니다. 원래는 세입자가 7월쯤 이사하겠다고 해서 시간을 주었는데, 막상 시기가 되어도 이사 준비는커녕 계속 버티고 있는 모습이 보였습니다. 문제는 집주인이 직접 들어가 살아야 하는 상황이었기 때문에 더 이상 기다리기 어렵다는 점이었습니다. 세입자는 LH 대출을 받아야 한다며 시간을 더 달라고 했지만, 집주인은 퇴거 요청에도 아무런 진전이 없자 법적 조치를 고민하게 되었습니다.

이런 경우 집주인이 선택할 수 있는 가장 현실적인 방법은 ‘명도소송’입니다. 명도소송이란 부동산을 점유하고 있는 사람에게 소유자가 점유를 넘겨받기 위해 제기하는 소송을 말합니다. 단순한 요청이나 협의로 해결되지 않을 경우, 판결과 강제집행 절차를 통해 세입자를 퇴거시키는 것이죠.

명도소송 전 사전 조치

명도소송을 바로 진행하기 전에 반드시 해야 할 일이 있습니다. 첫째, 임차인에게 계약 만료 사실과 퇴거 의사를 명확히 전달하고 이를 증거로 남기는 것입니다. 문자, 내용증명, 녹음 등 어떤 방식이든 나중에 법정에서 제출할 수 있는 자료여야 합니다.

둘째, ‘묵시적 갱신’ 위험을 차단해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면, 동일한 조건으로 2년 연장된 것으로 간주됩니다. 집주인이 이미 갱신 거절 의사를 통보했다면 괜찮지만, 그렇지 않았다면 퇴거 청구가 어려워질 수 있습니다.

셋째, 보증금 반환 준비도 필요합니다. 대법원 판례(2003다37774)에 따르면 전세보증금 반환채무와 주택 인도채무는 ‘동시이행 관계’에 있으므로, 집주인이 보증금을 지급할 준비가 되어 있어야 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

명도소송 진행 절차

명도소송은 일반적으로 다음과 같은 절차를 거칩니다.

소송 제기와 소요 기간

관할 법원에 소장을 제출하면, 통상적으로 4~6개월 정도 소요됩니다. 다만 임차인이 적극적으로 다투면 더 길어질 수 있습니다.

판결과 집행권원 확보

판결에서 승소하면 ‘집행권원’을 얻게 됩니다. 이는 강제집행을 할 수 있는 법적 근거 문서로, 집행문 부여 절차를 거쳐 집행관에게 강제퇴거를 요청할 수 있습니다.

강제집행 절차

민사집행법 제257조에 따라 집행관이 주택에 출입해 세입자와 그 물건을 밖으로 내보내는 절차입니다. 이 과정에서 비용이 발생하며, 세입자가 불응해도 법적으로 강제할 수 있습니다.

집주인이 주의해야 할 법적 포인트

세입자 퇴거 문제에서 가장 흔한 실수는 ‘감정적으로 대응하는 것’입니다. 임의로 문을 교체하거나 짐을 치우는 행위는 주거침입죄(형법 제319조)나 손괴죄(형법 제366조)에 해당할 수 있습니다.

또한, 명도소송 과정에서 상대방이 ‘계약 갱신 의사 표시가 있었다’거나 ‘보증금을 아직 못 받았다’고 주장할 가능성에 대비해야 합니다. 이런 경우 증거와 보증금 반환 준비 여부가 승패를 좌우합니다.

실입주 목적일 때 유리한 점

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 집주인이 실거주 목적으로 계약을 갱신하지 않을 수 있습니다. 다만, 실입주 사유가 허위라면 손해배상청구 대상이 되므로 반드시 실제로 거주할 계획이 있어야 합니다. 실입주를 증명하기 위해 전입신고, 공과금 납부 내역 등을 갖춰두는 것이 좋습니다.

결론

전세 세입자 퇴거 절차는 집주인 입장에서 단순히 요청만으로 해결되기 어려운 경우가 많습니다. 계약 만료 후에도 세입자가 버티고 있다면, 명도소송을 통해 법원의 판결과 집행권원을 받아 강제집행까지 진행하는 것이 현실적인 해법입니다. 다만, 주택임대차보호법상 묵시적 갱신을 피하기 위해 퇴거 의사 통보 시기를 지키고, 보증금 반환 준비를 해두는 것이 중요합니다. 전세 세입자 퇴거 절차를 진행할 때는 감정적 대응을 피하고, 철저한 증거 확보와 법적 절차 준수가 장기적인 분쟁 방지의 핵심입니다.

FAQ

전세 세입자가 계약 만료 후에도 월세로 전환하자고 하면 거절할 수 있나요?

네, 가능합니다. 계약 갱신 의무가 없는 상황이라면 월세 전환 제안은 거절하고 퇴거 절차를 진행할 수 있습니다. 다만, 거절 의사는 반드시 서면이나 내용증명으로 남겨두는 것이 좋습니다.

명도소송 중에도 세입자가 보증금 반환을 요구하면 어떻게 해야 하나요?

명도소송에서 전세보증금 반환채무와 주택 인도채무는 동시이행 관계이므로, 집주인은 보증금 지급 준비를 해둔 상태에서 대응해야 합니다. 지급 준비 사실을 법원에 증명하는 것이 중요합니다.

세입자가 이사비를 요구할 때 지급해야 하나요?

법적으로 의무는 없습니다. 하지만 원만한 합의를 위해 일정 금액을 지원하는 경우가 있으며, 이는 시간과 소송 비용을 줄이는 현실적인 선택일 수 있습니다.

전세 세입자가 전입신고를 유지하면 강제집행이 어려운가요?

아니요. 전입신고 여부와 관계없이 명도소송 판결을 받고 집행권원을 확보하면 강제집행이 가능합니다. 다만, 집행관 절차에서 세입자가 불응할 수 있으므로 일정 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

실입주 목적으로 퇴거를 요청했는데 계획이 바뀌면 어떻게 되나요?

허위 실입주로 간주될 수 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 손해배상청구를 당할 수 있습니다. 실입주 사유를 철저히 검토한 뒤 요청해야 합니다.

세입자가 퇴거를 거부하며 전세금 인상을 요구할 수 있나요?

계약이 이미 종료된 상태라면 전세금 인상 요구는 무효입니다. 그러나 묵시적 갱신 상태라면 일부 협의가 필요할 수 있으니 계약 상태를 먼저 확인해야 합니다.

명도소송에서 패소하는 경우도 있나요?

네. 갱신 거절 절차를 제대로 지키지 않았거나, 보증금 반환 준비가 없었던 경우 패소할 가능성이 있습니다. 절차와 증거 준비가 핵심입니다.

전세 세입자가 퇴거하면서 고의로 집을 훼손하면 어떻게 하나요?

민법 제390조(채무불이행에 의한 손해배상)에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 사진, 영상 등 훼손 증거를 확보해두는 것이 필수입니다.

강제집행에 필요한 비용은 누가 부담하나요?

원칙적으로 강제집행 비용은 집주인이 먼저 부담하지만, 판결 후 세입자에게 청구할 수 있습니다. 다만 회수가 어려운 경우도 있으니 사전에 예산을 고려해야 합니다.